עמידה בתנאי תקנת השוק בעת רכישת דירה – משימה בלתי אפשרית

תקנת השוק הינה הסדר חוקי המעניק הגנה לרוכשי זכויות במקרקעין, אשר רכשו זכותם בתום לב, בתמורה ובהסתמך על הרשום במרשם הפתוח לעיני הציבור. ההסדר קבוע בסעיף 10 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 והוא מונה את התנאים להתקיימותה של ההגנה. ככלל, העומדים בתנאים אלו (תום לב, תמורה והסתמכות על הרישום), יהיו זכאים להישאר רשומים כבעלים של נכס אשר הוצא מידי בעליו המקוריים באמצעות גזל או מעשה תרמית. כך מאפשר המחוקק לרוכשי זכויות במקרקעין להסתמך על הכתוב במרשמים הקיימים, לבצע עסקאות מקרקעין בתנאי וודאות ולהפחית את הסיכונים הקיימים בעסקאות מסוג זה. 

לאחרונה, צמצם בית המשפט העליון את ההגנה המוענקת לרוכשי זכות במקרקעין בעסקאות שהסתיימו ברישום הזכויות על שמם בפנקס הזכויות אשר מנוהל על ידי לשכת רישום המקרקעין ("טאבו"). בחודש אוגוסט ניתן ע"י בית המשפט העליון פסק דין, בו נקבע כי אדם הרוכש זכות במקרקעין על בסיס מסמכים מזויפים (תעודות זהות, יפויי כוח וכד'), אינו זכאי להגנת הניתנת מכוח תקנת השוק, אף אם הרוכש השלים את רישומה של העסקה בתום לב ולאחר מתן תמורה עבור הנכס. 

בפסק הדין הנידון, נפל הכנר הידוע שלמה מינץ קורבן למעשה מרמה, בו בוצע ניסיון לגזול ממנו דירה שהייתה רשומה על שמו. עת שהה מינץ בחו"ל, מכר מתחזה את הדירה, באמצעות תעודת זהות מזויפת, לצד ג'. המתחזה הציג עצמו כבעל הדירה ותמחר את שוויה במחיר נמוך ממחירן של דירות דומות באזור. בהתאם לממצאי בית המשפט, הקונה הראשון רכש את הדירה במטרה למכור אותה ברווח תוך זמן קצר. אכן, תוך חודש מביצוע העסקה הראשונה, מכר הקונה הראשון את הדירה לקונה נוסף ("העסקה השנייה"). במועד חתימת ההסכם בין הקונה הנוסף לבין המוכר (הקונה הראשון) הייתה לזכותו של האחרון הערת אזהרה בלבד, שהייתה רשומה בלשכת רישום המקרקעין, כלומר במועד ביצוע העסקה השנייה טרם נרשמו זכויותיו של הקונה הראשון בטאבו. כדי להתגבר על מכשול זה, הוחלט על ידי הקונים בעסקה השנייה ועורך דינם לדחות את מרבית התשלומים עבור הדירה למועד שיחול לאחר רישום זכויותיו של המוכר בלשכת רישום המקרקעין. להשלמת התמונה, יובהר כי כל העסקאות המתוארות לעיל הסתיימו בסופו של דבר ברישום זכויותיהם של הרוכשים בטאבו. הקונה השני אף הספיקה לשפץ את הדירה ולעבור להתגורר בה טרם התגלה מעשה המרמה. 

לאחר ניתוח מקרה זה ומקרים דומים שהתרחשו בעבר, הגיע בית המשפט העליון למסקנה כי רכישת נכס מקרקעין ממוכר שאינו רשום כבעלים של הנכס בטאבו (לרבות כחוכר), אלא רשומה לטובתו הערת אזהרה בלבד, אינה מעניקה לקונה הגנה מכוח תקנת השוק. הסיבה לכך נעוצה בגישת בית המשפט לפיה הסתמכות על הערת האזהרה בלבד, אינה מקיימת את יסוד ההסתמכות הנדרש בתנאי תקנת השוק. כדי לקיים יסוד זה במקרה בו רשומה הערת אזהרה בלבד, הקונים נדרשים לעמוד בתנאים נוספים, שיפורטו להלן. בענייננו, בנוסף להערת האזהרה, נחתם בין הצדדים הסכם אשר קובע כי תשלום החלק הארי של התמורה יבוצע רק לאחר רישומו של המוכר כבעלי הנכס. לדעת בית המשפט, גם התניית העברת הכספים ברישום המלא של הזכויות בטאבו כאמור, אינה מספיקה על מנת לעמוד בתנאי תקנת השוק.  

לפי בית המשפט, על מנת שבכל זאת יקוים יסוד ההסתמכות, יש לעמוד בתנאי נוסף – על הקונה או על בא כוחו לקיים בדיקה ראויה של עסקת היסוד, כגון: יצירת קשר ישירות עם הבעלים המקורי של הנכס, רישום הערת אזהרה מפורטת בטאבו, בדיקת המסמכים הרלוונטיים לעסקת המקור (העסקה בין המוכר לבין הבעלים הרשום של הנכס), וכדומה. בדיקות אלה נדרשות בייחוד כאשר מדובר במקרה של מכר תכוף, קרי, מכירת נכס שנרכש לפני זמן קצר. 

התוצאה אליה הגיע בית המשפט תמוהה ממספר סיבות.  

ראשית, נראה שהאחריות שהוטלה על רוכשי נכסים הינה כבדה מאוד, זאת בעוד שאין זה וודאי שקיום כל הבדיקות שמנה בית המשפט יוביל לגילוי האמת, שהרי יצירת קשר עם בעלי המקרקעין הרשום לא בהכרח תגלה שמדובר במתחזה שהציג תעודת זהות מזויפת.  

שנית, באותה מידה, נוטריון החותם על ייפוי כוח נוטריוני בהסתמך על תעודת הזהות שהוצגה לו, לא יגלה בהכרח שתעודת הזהות זויפה. מכאן עולה השאלה, האם גם במקרה שמוצג בפני עו"ד ייפוי כוח נוטריוני, המייפה צד ג' לחתום על מסמכים למכירת נכס, על עוה"ד לבדוק את אמינות ייפוי הכוח.  

שלישית, בפסק הדין צוין כי לעיתים, גם קונה אשר רוכש את הנכס מהבעלים הרשומים בטאבו, נדרש לבצע בדיקות לגבי זכויותיו של הבעלים בנכס. נראה שהנטל שקבע בית המשפט, מקשה מאוד על ביצוע עסקאות עם מוכרים המתגוררים בחו"ל, שהרי בדרך כלל מוכרים מסוג זה מייפים את כוחם של נציגים בארץ לביצוע העסקה בשמם. לאור פסיקה זו, הסתמכות על ייפוי כוח קונסולרי לצורך ביצוע עסקת מקרקעין, אינה בטוחה ואינה מקיימת את הדרישות העולות מפסה"ד.  

לסיכום, תוצאות פסק הדין משליכות באופן ישיר על חיי המסחר ופוגעות בהם. רכישת נכסים ממוכר שזכויותיו טרם נרשמו בטאבו מהווה דבר שבשגרה. לאור פסק הדין, עסקאות מסוג זה, אינן בטוחות. זאת ועוד, רשימת הבדיקות שהוצגה על ידי בית המשפט אינה רשימה סגורה. משכך, רוכשים לא יוכלו לדעת האם ביצעו כל הבדיקות הנדרשות לצורך קבלת הגנה. אין ספק, כי קביעתו של בית המשפט, מעמידה את הרוכשים בתנאי חוסר וודאות ובסיכון. הדרישה לביצוע בדיקה ראויה, אשר הוטלה בפסק הדין על עורכי הדין של הרוכשים, עלולה להוביל להתייקרות השירותים המשפטיים שניתנים לרוכשים מסוג זה.